“여보, 대출 막혔어”…강북도 못 산다? 10·15 대책 이후 주담대 ‘뚝’, 서울 매매 심리 급랭

 

 

 

 

“여보, 대출 막혔어”… 강북도 못 산다? 10·15 대책 이후 주담대 ‘뚝’, 서울 매매 심리 급랭

서울 아파트를 사고 싶어도 대출이 나오지 않는 사람들이 폭증하고 있다. 10·15 부동산 대책 이후 주택담보대출(LTV) 규제가 전면적으로 강화되면서 강남은 물론, 강북 중저가 아파트까지 매수심리가 얼어붙고 있다. 실제로 10억 원 이하 아파트의 평균 대출 감소액이 2억 원 이상이라는 분석이 나오면서 실수요자들의 한숨은 더 깊어졌다.

반면, 10억~15억 원 구간 아파트는 오히려 대출 감소 폭이 1억 원 미만으로 나타나며 ‘규제의 역설’이 발생하고 있다. 전문가들은 “대출이 줄어드는 금액의 차이가 매수 수요를 왜곡할 수 있다”라고 진단한다.

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📉 강북권 10억 이하 아파트, 대출 감소액 평균 2억 원 넘었다

 

우리은행 WM영업부 분석에 따르면 10·15 대책 이후 규제지역 내 10억 이하 아파트의 대출 감소액은 약 2억 300만 원에 달한다. 예를 들어 매매가 8억 원 아파트의 경우 기존 LTV 70% 일 때는 5억 6000만 원까지 대출이 가능했지만, LTV 40% 적용 이후엔 3억 2000만 원밖에 나오지 않는다.

즉, 실수요자의 구매 능력이 단숨에 2억 4000만 원 줄어든 셈이다. 이 때문에 서울 강북 아파트를 노리던 30~40대 실수요자들이 “서울은 이제 꿈”이라며 수도권 외곽으로 눈을 돌리고 있다.

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📌 반대로 10억~15억 아파트는 ‘대출 감소 폭이 작다’

 

아이러니하게도 10억~15억 아파트는 대출 감소액이 평균 8000만 원 수준에 그친다. 이는 이미 6·27 대책으로 10억 이상 아파트 대출 한도가 최대 6억으로 제한되어 있었기 때문이다.

13억 아파트 → LTV 40% 적용 기존 6억원 → 5억 2000만 원 (-8000만 원)

대출 감소폭이 크지 않으니, 오히려 이 구간 아파트로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’ 가능성이 거론된다.

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⚠ “15억 이하가 상한선?”… 시장 왜곡 가능성도

 

전문가들은 이번 대출 규제로 인해 시장에서 ‘15억 원 이하 아파트는 그래도 살 수 있는 구간’이라는 인식이 생길 것을 우려한다. 이는 특정 가격대에 수요가 몰리면서 또 다른 불균형을 부를 수 있다.

특히 송파·강동처럼 강남 대체 지역으로 꼽히는 곳은 대출 감소로 수요 유입이 다소 제한될 가능성도 언급된다.

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🏙 고가 지역도 타격…“강남 3구, 거래 한동안 얼어붙을 것”

 

25억 초과 아파트가 많은 강남 3구는 대출 감소액이 약 4억 원. 여기에 토지거래허가구역 + 투기과열지구 + 조정대상지역이라는 ‘삼중 규제’가 이미 적용된 상태다.

이 때문에 전문가들은 강남 거래는 단기적으로 소강상태에 머물 것이라고 본다. 다만 “자산가 중심 시장이기 때문에 특정 호재가 발생하면 빠르게 회복할 수 있다”는 점도 덧붙였다.

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🏘 실수요자들, 결국 ‘서울 외곽 → 경기로’ 이동 가속

 

대출 규제가 강화되면서 가장 큰 타격을 받은 계층은 중저가 아파트를 찾던 30~40대 실수요층이다. 서울에서 대출로 ‘내 집 마련’을 하려던 계획은 사실상 좌초됐다.

최근 경기 구리·하남·안양·부천·수원 등의 외곽지역에서 전세와 매매 문의가 빠르게 늘고 있으며, 이는 뚜렷한 ‘수요 이동’을 보여준다.

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📈 공급 부족까지 겹쳤다…“앞으로 집값 하락 제한적”

 

내년 서울 아파트 입주 예정 물량이 올해보다 32% 감소하면서 공급부족 우려도 커졌다. 2027년엔 입주 물량이 1만 2988 가구까지 감소할 전망이다.

전문가들은 말한다.

“수요가 줄어도 공급이 워낙 적어 집값의 급락은 기대하기 어렵다.”

결국 서울 시장은 ‘사고 싶어도 못 사는’ 구조적 문제에 직면한 셈이다.

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✔ 결론: 서울 부동산, 규제 후폭풍은 이미 시작됐다

 

10·15 대책 이후 서울 주택 시장은 명확히 변화했다.

• 10억 이하 아파트 대출 감소 → 강북 실수요자 타격
• 10억~15억 구간 대출 감소는 제한적 → 수요 왜곡 가능성
• 강남 고가 아파트도 거래 위축
• 수도권 외곽 전세·매매 문의 증가
• 공급 부족으로 집값 하락 폭 제한

지금 부동산 시장에서 중요한 건 ‘가격’보다 현실적인 대출 한도다. 서울은 점점 더 “현금 많은 사람만 살 수 있는 곳”으로 변해가고 있다.

 

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