“서울 전셋값 감당 못 해”…전세 난민, 결국 경기도로 밀려간다 (왜 지금 이렇게 폭등하나?)

 

 

 

 

 

“서울 전셋값 감당 못 해”… 전세 난민, 결국 경기도로 밀려간다 (왜 지금 이렇게 폭등하나?)

서울 전세시장이 다시 ‘전세 대란’이라는 불길한 단어를 떠올리게 하고 있습니다. 전셋값은 7개월 연속 상승 중이고, 전세수급지수는 4년 만에 최고치. 집을 구하려는 사람은 넘치는데 새로 나오는 전세 물건은 거의 없는 상황이죠.

이런 악조건 속에서 결국 많은 세입자들이 “서울은 더 이상 버틸 수 없다”며 경기도로 짐을 옮기고 있습니다. 실제로 안양·광명·부천 등 서울 인접 도시에는 전세 난민 수요가 몰리며 가격도 덩달아 치솟는 분위기입니다.

오늘은 ① 서울 전세가 왜 이렇게 폭등하는지 ② 전세 난민이 경기도로 이동하는 구조적 이유 ③ 실제 지역별 전세 상황 ④ 공급 부족이 불러올 내년 전세시장 전망 ⑤ 세입자가 지금 알아둬야 할 대응 전략까지 하나의 흐름처럼 부드럽게 정리해 드립니다.

---

📌 “2년 만에 2억 올랐다”… 서울 전세는 이미 임계점

 

마포구 아현동에 거주하던 강모 씨(47)는 최근 전세 재계약을 포기했습니다. 아이들 학교와 직장이 모두 서울이지만, 전셋값이 2년 만에 무려 2억 가까이 상승하며 감당할 수 없는 수준이 되었기 때문입니다.

강 씨는 계약갱신청구권도 이미 사용했고, 임대인과 협상해 보았지만 결과는 같았습니다. 결국 안양·광명·수원·부천 등을 돌며 새 전셋집을 알아보는 처지가 되었죠.

이 사례가 특별한 것이 아닙니다. 지금 서울 곳곳에서 같은 이야기들이 반복되고 있습니다.

---

📈 서울 전셋값 7개월 연속 상승…3년 만에 최고치 경신

 

KB부동산 자료에 따르면 2025년 10월 서울 아파트 중위전세가격은 5억 7333만 원. 전월보다 503만 원 상승했고, 작년 같은 시기보다 무려 4.9% (2666만 원) 올랐습니다.

이는 2022년 11월 이후 3년 만의 최고치입니다. 즉, 서울의 전세는 단순히 비싼 수준을 넘어 “새로운 고점 영역”에 들어가고 있다는 의미입니다.

✔ 전세수급지수도 4년 만에 최고치

2025년 10월 서울 전세수급지수는 157.7. 기준값인 100을 훌쩍 넘은 수치로, 수요가 공급보다 “압도적으로 많다”는 뜻입니다.

전세 물건이 잠기고, 신규 공급은 거의 없고, 세입자들은 계속 늘어나는 구조… 전세가 더 오를 수밖에 없는 전형적인 패턴입니다.

---

🏠 “그럼 경기도는 괜찮을까?”… 이미 똑같이 불타오르는 중

 

서울에서 밀려난 전세 수요가 과천·하남·안양·성남 등 서울 인접 경기도 지역으로 쏠리며, 이 지역 전셋값도 빠르게 상승하고 있습니다.

🔶 실제 가격 상승 사례

• 하남 학암동 힐스테이트센트럴위례(98㎡): 8억 → 8억 5000만 원 (1달 만 +5천)
• 성남 창곡동 위례센트럴자이(84㎡): 7억 7천 → 8억 → 최근 시세 9억 5천

이 지역들은 서울 접근성이 뛰어나 전세 난민의 “첫 번째 대안”으로 꼽히지만, 수요가 몰리면서 가격은 오히려 서울처럼 빠르게 상승하고 있습니다.

---

🚨 전세 매물 잠김의 핵심 원인 3가지

 

① 10·15 부동산 규제로 전세 매물 자체가 잠김

고가주택 대출 규제와 토지거래허가구역 확대로 전세 시장이 얼어붙으며 신규 매물이 거의 나오지 않는 상황입니다.

② 갱신계약 비중이 압도적

올해 서울 전·월세 계약 중 52.9%가 갱신 계약입니다. 세입자가 이사를 가지 않으므로 시장에 새 전세가 풀리지 않습니다.

③ 신규 주택 공급 자체가 부족

내년 서울 아파트 입주 물량은 2만 8984 가구 → 올해 대비 32.1% 감소. 2027년에는 더 줄어든 1만 2988 가구까지 떨어집니다.

즉, 앞으로 2~3년 동안 전세난은 오히려 더 심해질 가능성이 큽니다.

---

📉 왜 지금 ‘전세 난민’이 이렇게 늘어날까?

 

전세 난민 현상은 단순한 가격 상승 문제가 아닙니다. 구조적 요인 + 정책적 요인 + 수급 불균형이 동시에 겹친 결과입니다.

• 전세 매물 감소
• 전셋값 동반 상승
• 입주 물량 부족
• 규제 여파로 집주인·세입자 모두 움츠러든 시장 분위기
• 서울 거주 수요는 그대로인데 공급만 줄어드는 구조

특히나 ‘서울 입성’ 이 어려워진 젊은 맞벌이·자녀 있는 가정은 경기도 인접 지역을 선택할 수밖에 없습니다.

---

📌 앞으로 전세는 더 오를까? 전문가 전망

 

전문가들은 전세난이 단기간에 해결되기 어려울 것이라 봅니다. 가장 큰 이유는 누적된 공급 부족 때문입니다.

한성대 권대중 교수는 다음과 같이 설명합니다.

“서울의 주택 공급 불균형이 해소되지 않으면 전세난은 서울 → 경기 지역으로 확산할 것이다.”

즉, 지금 나타나는 전세 난민 현상은 앞으로 더욱 심해질 가능성이 있다는 의미입니다.

---

🔥 결론: 서울 전세는 이미 ‘버티는 시장’을 넘어섰다

 

서울 전세시장은 이미 정상적인 시장 기능을 잃었습니다. 가격은 치솟고, 매물은 사라지고, 공급은 줄어들고 있습니다.

그 결과, 수도권 전체로 전세 난민이 이동하는 현상이 당분간 꾸준히 이어질 가능성이 큽니다.

지금은 “서울에서 밀려난 사람들만의 문제”가 아니라 수도권 전체의 구조적 주거 위기입니다.

예정된 공급은 줄어들고, 규제는 그대로이며, 수요는 계속 늘어나는 상황에서 전세시장은 더 오랜 기간 불안할 수 있습니다.

 

---

---