“한 달도 안 지나 8억이 뚝”…서울 집값 주춤하자 울상 짓는 ‘이 동네’의 진짜 상황

 

 

 

“한 달도 안 지나 8억이 뚝”… 서울 집값 주춤하자 울상 짓는 ‘이 동네’의 진짜 상황

서울 아파트 시장이 다시 한번 변곡점 위에 섰습니다. 그동안 강하게 오르던 분위기에서 3주 연속 ‘둔화세’가 확인되면서, 특히 특정 지역에서는 불과 한 달도 안 되어 8억 원 가까이 하락하는 거래까지 등장했습니다. 전국 시장 역시 온도가 내려가고 있고, 10·15 대책 이후 나타난 규제의 실효성, 관망세 강화, 재건축 단지 중심의 차별화 등이 시장을 갈라놓는 모습입니다.

이 글에서는 이번 주 부동산원 통계에 나타난 시장 변동을 실제 거래 사례와 함께 쉽게 정리해 드립니다. 지금 서울·수도권 전세·매매를 고민하는 분들에게 매우 중요한 흐름이니 놓치지 마세요.

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📌 서울 아파트값, 왜 3주 연속 둔화했을까?

 

한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주(10일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.17% 상승하며 오름세를 유지했지만, 지난주(0.19%)에 이어 상승폭이 더 줄었습니다. 정책 규제로 인한 ‘삼중 규제’와 매수심리 위축, 거래량 감소가 동시에 영향을 주고 있습니다.

그렇다고 모든 지역이 한꺼번에 식어버린 것은 아닙니다. 재건축 추진 단지와 학군·역세권 주요 단지는 여전히 상승 중입니다. 하지만 이런 ‘국지적 강세’가 전체 시장을 끌어올리기에는 역부족인 상황입니다.

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📌 실제로 ‘8억’ 떨어진 단지도 있다

 

가장 충격적인 사례는 강동구 고덕동입니다. ‘고덕그라시움’ 97㎡가 지난달 17일 19억 2500만 원(17층)에 거래되며 직전 거래(28억 원·12층) 대비 8억 이상 하락했습니다.

더 놀라운 건, 이 단지의 2021년 최고가가 40억 원이었다는 점입니다. 최고점에서 비교하면 무려 20억 넘게 떨어진 셈입니다.

이처럼 최근 몇 년간 ‘너무 빠르게 올라갔던 지역들’에서 조정 폭이 상대적으로 크게 나타나고 있습니다.

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📌 “강남은 괜찮을까?”… 지역별 편차 뚜렷

 

• 송파구(0.47%) — 잠실·신천 재건축 단지 중심으로 여전히 강세
• 동작구(0.38%) — 사당·상도동 주요 단지 오름세
• 성동구(0.37%) — 성수·행당동 중심
• 용산구(0.31%) — 이촌·도원동 위주 상승

하지만 강동·동작·영등포 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역은 규제지역 전환 이후 상승폭이 눈에 띄게 둔화했습니다. 수요와 공급 모두 위축되며 ‘속도 조절’에 들어간 모습입니다.

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📌 수도권도 온도차 분명… 경기는 오르고, 인천은 미적

 

수도권 전체로 보면 상승세지만 지역별 차이는 커지고 있습니다.

• 경기(0.10%) — 분당·과천 등 주요 도심 위주로 강세
• 인천(0.04%) — 청라·송현·화수동 등 일부 단지만 상승

지방 5대 광역시는 0.01%로 소폭 상승하며 ‘보합 + 약상승’ 흐름을 유지했습니다.

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📌 서울 전세가는 왜 계속 오를까?

 

서울 전세가는 이번 주 0.15% 상승했습니다. 역세권·초품아·인기 학군 중심으로 전세 수요가 견고하고, 매물 부족 현상도 일부 단지에서 나타나고 있기 때문입니다.

특히 전세 갱신 계약 증가와 신규 입주물량 부족이라는 구조적 요인이 합쳐지면서 전세는 매매보다 더 강하게 움직이는 중입니다.

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📌 결국 시장은 ‘갈 곳 찾는 수요’가 움직인다

 

정부의 규제가 정교하게 적용되면서 시장 내부에서도 수요 이동이 심해지고 있습니다.

예를 들어 매수 여력이 줄어든 실수요자들은 대체 지역, 대체 평형, 대체 단지를 찾아 이동하고 있고, 반대로 여전히 재건축·대단지 수요는 끊기지 않고 있습니다.

앞으로도 시장은 ‘양극화’와 ‘선호도 차별화’가 더욱 뚜렷해지는 방식으로 흐를 가능성이 높습니다.

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📌 결론: 지금 시장은 조정이 아니라 ‘선택의 순간’

 

서울 아파트값이 둔화했다고 해서 급락 국면이라고 보기는 어렵습니다. 다만 상승 피로감·정책 규제·급매 출현 등의 이유로, 일부 인기 지역은 쉬어가고 일부 지역은 약세를 보이는 전형적 과도기에 있다는 점이 중요합니다.

앞으로 집값 흐름을 좌우할 포인트는 다음과 같습니다.

• 재건축·대단지 중심의 선택적 상승 지속 여부
• 입주 물량 부족이 전세가를 어느 정도까지 밀어 올릴지
• 10·15 규제 영향이 매수세에 얼마나 오래갈지
• 금리 동향과 가계부채 규제의 변화

시장 변화를 해석하는 관점만 잘 잡아도 내 집 마련 전략은 완전히 달라집니다. 지금은 ‘빠질 지역은 빠지고, 버틸 지역은 버티는’ 그런 시기입니다.

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