“초강력 규제 틈새, 오피스텔이 웃는다” — 서울 거래 15%↑, 왜 다시 주목받을까?

 

핵심 요약

• 정부의 토지거래허가구역 확대 및 고가주택 대출 규제 강화로 아파트 수요가 위축.
• 비주택 분류 오피스텔은 규제 회피 수단으로 부상, 서울 거래량 15%↑.
• 입주 감소·전세난 속에서 대체 투자 및 실거주 수요 모두 증가.
• 단, 환금성·전세사기 리스크 등 오피스텔 고유의 한계도 여전.

도입｜아파트 규제의 역풍, ‘틈새시장’이 열린다

서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이면서 주택 시장은 강도 높은 규제 아래 놓였다. 대출한도 축소, 스트레스 금리 상향, 자금조달계획서 의무 등으로 아파트 진입장벽이 높아진 반면, 오피스텔은 여전히 비주택으로 분류돼 비교적 자유롭다. 이 규제의 비대칭이 새로운 흐름을 만들고 있다.

분석①｜서울 오피스텔 거래 15% 급증

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~9월 서울 오피스텔 매매 거래는 9058건으로 전년 대비 14.7% 늘었다. 3월에는 1468건으로 연중 최고치를 기록했고, 이후에도 꾸준히 900건 이상 거래가 유지됐다. 가격도 오름세다. 한국부동산원 자료에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수는 3분기 0.11% 상승하며 1년 전 대비 0.53% 상승했다. 전국 평균이 하락(–0.39%) 한 것과 대조적이다.

분석②｜왜 오피스텔인가 — ‘비주택’이라는 틈새

오피스텔은 법적으로 주택이 아니기 때문에 LTV 70%가 유지되고, 청약통장 없이 세대원도 청약 가능하다. 전매제한은 1년으로 짧고, 자금조달계획서 제출 의무도 없다. 이 점은 아파트 규제 강화 국면에서 “가볍게 진입 가능한 투자처”로 작용한다.

또한 청년·신혼부부 등 1~2인 가구 실수요자들이 대체 주거지로 오피스텔을 선택하는 사례가 늘고 있다. 아파트 청약이 막히자 “차선이 아닌 현실적 선택”으로 돌아선 것이다.

분석③｜실거래 신고가 속출

• 양천구 목동 현대하이페리온 전용 102㎡ — 21억 9000만 원(9월, 신고가)
• 강남구 삼성동 마젤란 21 아스테리움 전용 100㎡ — 13억 3500만 원(7월, 신고가)

이처럼 대형 오피스텔의 고가 거래가 이어지며 시장 심리를 자극하고 있다.

분석④｜입주 감소 + 규제 확대로 생긴 ‘틈’

서울의 신규 아파트 입주 물량이 줄어드는 가운데, 전세 수급 불안이 겹치면서 오피스텔의 임대수익 매력이 커지고 있다. 임대 수요는 여전한데 신규 공급은 제한되니 가격·전세가 동반상승이 발생한다.

전문가 진단｜“틈새지만, 오래가진 않는다”

전문가들은 오피스텔 시장의 단기 회복세를 인정하면서도 지속성은 제한적이라고 본다. 한성대 권대중 석좌교수는 “정부의 규제로 일부 수요가 오피스텔로 옮겨가겠지만, 전세사기 여파와 낮은 환금성으로 지속 상승은 어렵다”라고 진단했다. 즉, 현재는 아파트 규제의 ‘틈새 반사이익’ 국면에 가깝다는 해석이다.

정리｜지금 주목해야 할 3가지 포인트

항목	핵심 내용
규제 회피성	비주택 분류로 LTV·청약·전매 제한 완화 → 자금 진입장벽 낮음
입주 감소	공급 감소로 전세가 상승 → 임대수익률 개선
리스크	전세사기, 거래량 부족, 환금성 낮음 → 단기·선별적 접근 필요

결론｜“규제가 길면, 틈새는 늘 생긴다”

정부의 초강력 부동산 규제는 아파트 시장을 잠그는 동시에 비주택 상품인 오피스텔을 대체 투자처로 부상시켰다. 그러나 이 반사이익은 정책 방향과 금리에 따라 빠르게 사라질 수도 있다. 따라서 오피스텔 투자는 “오를까?”보다 “언제 빠질까?”를 염두에 두는 전략적 접근이 필요하다.