재건축이 불 지핀 서울 아파트값… 그런데 ‘구리’가 더 올랐다?

 

 

 

재건축이 불 지핀 서울 아파트값… 그런데 ‘구리’가 더 올랐다?

서울 아파트값이 다시 들썩이고 있습니다. 정부의 규제 강화 이후 단기적으로 주춤하는 듯 보였지만, 재건축 단지를 중심으로 다시 상승 흐름이 뚜렷해졌습니다. 그런데 의외의 지역이 부동산 시장에서 ‘풍선 효과’ 주인공으로 떠오르고 있습니다. 바로 서울도, 강남도 아닌 ‘구리’입니다.

구리는 규제지역에서 제외된 덕분에 단기 자금이 몰리고 있고, 최근 일주일간 서울보다 더 높은 상승률을 기록하며 시장의 이목을 끌고 있습니다. “2026년 집값 더 오른다”는 전망까지 겹치면서 실수요자와 투자자 모두가 촉각을 곤두세우는 상황입니다.

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📌 서울 집값, 재건축 중심으로 다시 상승 중

 

한국부동산원에 따르면 11월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 0.19% 상승했습니다. 상승 폭은 전주(0.23%) 대비 소폭 줄었지만, 시장의 하락 전환 신호로 보기엔 이른 상황입니다.

특히 송파구와 동작구는 0.43% 상승하며 이번 주 서울에서 가장 큰 폭을 보였습니다. 두 지역 모두 준공 40년이 넘은 아파트가 다수 포함돼 있고, 재건축 기대감이 시세를 밀어 올리고 있습니다.

예시 거래 사례:

• 🏢 송파 방이동 한양3차 126.9㎡ → 5월 21억 → 11월 26억9천 (5억↑)
• 🏢 양천 목동 신시가지 2차 95㎡ → 6월 27억 2천 → 10월 31억 (2억 8천↑)

반면, 노원·도봉·강북 등 비교적 저가 주택 밀집 지역은 상승률이 미미한 편이며, 여전히 “상급지 쏠림”이 뚜렷한 시장 구조임이 확인되고 있습니다.

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📌 서울보다 더 오른 곳? ‘구리’의 무서운 상승세

 

경기 구리는 10·15 부동산 대책에서 규제지역으로 묶이지 않은 몇 안 되는 지역입니다. 그 결과, 불과 일주일 사이에 0.52% 상승하며 올해 누적 상승률(0.39%)을 단숨에 넘어섰습니다.

✅ 구리가 급등한 핵심 이유 3가지

• 규제지역 제외 → 투자·갈아타기 수요 유입
• 서울과 바로 붙어있는 입지 + GTX-B 라인 기대감
• 역세권‧실거주 선호 단지 중심 매수세 증가

그 외 수도권 상승 지역은 아래와 같습니다.

• 📈 분당 +0.59%
• 📈 과천 +0.44%
• 📈 광명 +0.38%
• 📈 화성 +0.26%

반면, 평택·파주 등 공급 부담이 큰 지역은 여전히 약세를 보였습니다.

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📌 전세 시장도 심상치 않다… “내년 더 오른다”

 

전세 가격도 오름폭이 커지고 있습니다. 서울 전셋값은 일주일 사이 0.15% 상승했으며, 특히 송파·양천·강동의 상승률이 높았습니다. 전세 매물 부족 + 청약 대기 수요 증가가 원인으로 꼽힙니다.

▶ 세종 전세는 0.36% 상승하며 지방 전세 상승을 주도

▶ 전국 전세 변동률은 0.08%, 5주 연속 상승

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📌 “내년 집값 더 오른다” 전문가 전망

 

한국건설산업연구원은 2026년 수도권 집값이 2% 상승할 것이라고 예측했습니다. 또한 부동산 R114 설문에서도 응답자의 52%가 “내년 상반기 집값 오른다”라고 답변했습니다.

시장 참여자들의 공통적 해석:

“하락을 예상한 사람이 줄었고, 핵심지는 가격이 버티는 상황이라 조정장이 길게 이어지기 어렵다.”

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📌 핵심 요약

 

• 서울 집값 상승 동력 = 재건축
• 풍선효과 1순위 = 구리
• 전세 시장도 다시 불안정
• 전문기관·시장 참여자 모두 ‘내년 상승’ 전망 우세
• 하락장이 끝났다고 보기엔 이르지만, “관망세 속 선택적 상승”이 현실

 

 

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