부부 공동명의 1주택도 ‘다주택자’ 취급? 2028년 종부세 80% 적용, 세금 얼마나 늘까

 

집은 한 채뿐인데 부부 공동명의라는 이유로 종부세 계산에서는 다주택자와 비슷한 기준을 적용받을 수 있다는 소식이 나왔습니다.

특히 2028년부터 부부 공동명의 1주택자의 종부세 공정시장가액비율이 80%로 올라갈 수 있다는 내용이 알려지면서 공동명의 주택을 가진 분들의 관심이 커지고 있습니다.

가장 먼저 알아둘 핵심

현재 공개된 세제개편 방향대로라면 2027년에는 종부세 공정시장가액비율이 70%로 오르고, 2028년부터는 1세대 1주택자를 제외한 소유자에게 80%가 적용될 예정입니다.

부부 공동명의 1주택자는 종부세법상 인별 과세 때문에 일반적인 1세대 1주택자와 계산 방식이 달라질 수 있습니다.

그렇다고 공동명의가 무조건 불리해진다는 뜻은 아닙니다.

주택 공시가격과 보유기간, 연령, 세액공제 적용 여부에 따라 오히려 공동명의가 더 유리한 구간도 생길 수 있기 때문입니다.

왜 1채인데 다주택자와 같은 80%를 적용할까?

종합부동산세는 재산세와 달리 기본적으로 사람별로 과세하는 구조입니다.

부부가 아파트 한 채를 50대 50으로 공동명의하고 있다면 세법상 두 사람이 각각 주택 지분을 보유한 것으로 보게 됩니다.

그래서 부부 공동명의 1주택자는 일반적인 단독명의 1세대 1주택자와 완전히 동일한 방식으로 계산되지 않을 수 있습니다.

현재도 국세청은 부부 공동명의 1주택자가 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택자 계산방식을 적용받는 특례를 별도로 신청할 수 있도록 운영하고 있습니다.

즉 공동명의라고 해서 아무런 선택지가 없는 것은 아닙니다.

2027년과 2028년, 무엇이 달라질까?

시기	공정시장가액비율	주요 내용
현재	60%	현행 기준
2027년 예정	70%	일괄 인상 방향
2028년 예정	80%	1세대 1주택자를 제외한 소유자

쉽게 말하면 공정시장가액비율이 높아질수록 종부세를 계산할 때 과세표준에 반영되는 금액이 커질 가능성이 있습니다.

따라서 다른 조건이 같다면 60%에서 70%, 80%로 올라갈수록 세 부담이 늘어날 수 있습니다.

여기서 꼭 구분하세요

‘공정시장가액비율 80%’가 곧바로 세금이 20% 오른다는 뜻은 아닙니다.

실제 종부세는 공시가격, 공제금액, 세율, 세액공제 등을 함께 반영해 계산합니다.

공동명의라고 무조건 세금이 더 늘어나는 것은 아닙니다

이번 뉴스에서 가장 헷갈리기 쉬운 부분입니다.

공동명의에 80%가 적용된다는 말만 보면 단독명의보다 무조건 불리할 것 같지만 실제 계산은 그렇게 단순하지 않습니다.

공동명의는 부부가 각자 기본공제를 적용받는 방식이 유리할 수 있고, 단독명의 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 적용받을 수 있는 구조가 있습니다.

따라서 어느 쪽이 유리한지는 집값과 보유기간, 연령에 따라 달라집니다.

2028년부터 600만원 세액공제 한도도 중요합니다

이번 세제개편에서는 장기거주 관련 세액공제에 600만원 한도를 두는 방안도 함께 알려졌습니다.

이 때문에 고가주택에서는 단독명의 1세대 1주택자 특례보다 공동명의 방식이 다시 유리해지는 구간이 생길 수 있다는 분석도 나옵니다.

기사에서 소개된 시뮬레이션을 보면 2028년 기준으로 공시가격 약 19억2천만원 이하와 32억원 초과 구간에서는 공동명의가 더 유리할 수 있다는 결과가 제시됐습니다.

다만 이 숫자는 실제 개별 가구의 세금과 그대로 같다고 볼 수 없습니다.

보유기간과 나이, 지분율, 다른 주택 보유 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

그럼 지금 공동명의를 단독명의로 바꿔야 할까?

이번 소식을 보고 바로 명의를 바꾸는 것은 신중해야 합니다.

명의 이전 과정에서는 취득세와 증여세, 등기비용 등 다른 비용이 발생할 수 있기 때문입니다.

명의 변경 전에 꼭 계산할 것

① 현재 공동명의 종부세
② 공동명의 1주택자 특례 적용 시 종부세
③ 단독명의로 변경했을 때 종부세
④ 지분 이전에 따른 증여세 가능성
⑤ 취득세·등기비용 등 부대비용

종부세 몇십만원을 줄이려고 명의를 바꿨다가 다른 세금과 비용이 더 많이 나오는 상황도 있을 수 있습니다.

그래서 실제 명의 변경 여부는 종부세 하나만 보고 결정하기보다 전체 세금을 비교해야 합니다.

현재 공동명의라면 ‘특례 신청’부터 확인하세요

지금 부부 공동명의로 주택 한 채를 보유하고 있다면 먼저 확인할 것이 있습니다.

바로 부부 공동명의 1주택자 과세특례입니다.

국세청은 현재 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 일정 요건을 갖춘 경우 특례를 신청해 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 공동명의 자체만 보고 불리하다고 판단하기보다 일반 공동명의 방식과 1주택자 특례 중 어느 쪽의 세금이 적은지 비교해야 합니다.

국세청도 공동명의 1주택자 과세특례 신고 방법과 종부세 간이세액계산 서비스를 안내하고 있습니다. 

공동명의가 유리할 수 있는 사람

부부 두 사람이 지분을 나눠 갖는 공동명의는 각각 공제를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

특히 고령자나 장기보유 세액공제가 크지 않은 부부라면 공동명의 방식이 유리한 경우가 생길 수 있습니다.

또 초고가 주택에서는 세액공제 한도 변화로 인해 공동명의가 다시 유리해지는 구간이 발생할 가능성도 거론됩니다.

단독명의가 유리할 수 있는 사람

한 사람이 오랫동안 주택을 보유했고 연령도 높다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

1세대 1주택자의 장기보유 및 고령자 세액공제를 충분히 활용할 수 있기 때문입니다.

특히 중고가 주택에서는 단독명의 특례가 공동명의보다 유리해지는 구간이 생길 수 있으므로 직접 계산해보는 것이 좋습니다.

공시가격과 시세는 다릅니다

기사에서 19억2천만원, 32억원 같은 숫자가 나오면 현재 아파트 시세와 혼동하기 쉽습니다.

하지만 종부세 계산에서는 일반적으로 시세가 아니라 공시가격이 중요한 기준이 됩니다.

따라서 “우리 집 시세가 20억원이니 이 구간이겠구나”라고 단순하게 계산하면 실제 결과와 다를 수 있습니다.

먼저 자신의 주택 공시가격부터 확인한 뒤 계산하는 것이 좋습니다.

실거주하지 못하는 1주택자는 어떻게 될까?

이번 개편에서는 실거주 요건과 관련한 예외 확대 가능성도 함께 거론되고 있습니다.

취학이나 질병, 직장 이전처럼 불가피한 이유로 실거주하지 못하는 경우에는 예외 인정 기간을 좀 더 유연하게 적용하는 방안이 검토될 수 있습니다.

현재 알려진 내용에서는 이런 예외를 시행령 개정 과정에서 검토하겠다는 방향이어서 구체적인 기간은 후속 발표를 확인해야 합니다.

부부 공동명의라면 지금부터 5가지만 확인하세요

확인 항목	무엇을 볼까?
공시가격	현재 주택의 최신 공시가격 확인
명의 형태	50:50 등 부부 지분율 확인
특례	공동명의 1주택자 특례 적용 여부 비교
보유기간·연령	1세대 1주택자 세액공제 가능성 확인
2028년 기준	80% 적용과 600만원 공제한도 반영 여부 확인

특히 이런 분들은 꼭 다시 계산해보세요

첫째, 공시가격이 높은 서울 아파트를 부부 공동명의로 갖고 있는 경우입니다.

공정시장가액비율이 올라가면 실제 세 부담 차이가 커질 수 있기 때문입니다.

둘째, 은퇴를 앞두거나 한 배우자의 나이가 높은 경우입니다.

고령자·장기보유 관련 공제를 적용했을 때 단독명의 특례와 공동명의 중 어느 쪽이 유리한지 달라질 수 있습니다.

셋째, 지금 명의를 바꿀까 고민하는 분입니다.

종부세만 줄어든다고 판단하지 말고 증여세와 취득세까지 함께 계산해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 부부 공동명의 1주택이면 다주택자가 되는 건가요?

실제로 집을 여러 채 갖게 된다는 의미는 아닙니다.

다만 2028년 종부세 공정시장가액비율 적용에서 1세대 1주택자와 다른 80% 기준을 적용받을 수 있다는 취지입니다.

Q. 2028년에 공동명의면 무조건 종부세가 더 늘어나나요?

무조건 그렇지는 않습니다.

공제 방식과 공시가격, 보유기간 등에 따라 공동명의가 더 유리한 경우도 있을 수 있습니다.

Q. 지금 단독명의로 바꾸는 게 좋을까요?

종부세만 보고 명의를 변경하는 것은 신중해야 합니다.

지분 이전 과정에서 증여세나 취득세, 등기비용이 발생할 수 있으므로 전체 비용을 비교해야 합니다.

Q. 공동명의 1주택자 특례는 지금도 있나요?

네. 국세청은 현재도 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 운영하고 있습니다. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

Q. 2028년 제도는 이미 확정인가요?

현재는 2026년 세제개편안에 따른 향후 적용 방향으로 보는 것이 좋습니다.

실제 시행 전 법률과 시행령, 세부 적용기준이 달라질 수 있으므로 2027~2028년 종부세 신고 전에 최신 기준을 다시 확인해야 합니다.

결국 공동명의 1주택자가 지금 해야 할 일

이번 세제개편에서 가장 중요한 것은 “공동명의면 무조건 손해”라는 결론이 아닙니다.

오히려 단독명의와 공동명의의 유불리가 가격대별로 더 복잡해질 수 있다는 점이 핵심입니다.

2028년부터 1세대 1주택자를 제외한 소유자에게 80% 공정시장가액비율이 적용되는 방향이라면 공동명의자의 과세표준 부담은 커질 수 있습니다.

반면 세액공제 한도와 개인별 공제 등을 함께 계산하면 특정 가격대에서는 공동명의가 오히려 유리할 수도 있습니다.

한 줄 정리

부부 공동명의 1주택자는 2028년부터 종부세 계산에서 공정시장가액비율 80%를 적용받을 가능성이 있습니다.

하지만 공동명의가 무조건 손해라는 뜻은 아니므로 공시가격·보유기간·나이·공동명의 특례까지 넣어 단독명의와 실제 세액을 비교하는 것이 가장 중요합니다.

 

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