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1. 추석 이후, 다시 불붙은 부동산
추석 연휴가 끝나자마자 서울과 수도권의 집값이 다시 들썩이고 있다.
잠실, 마포, 성동 등 주요 지역의 거래량이 늘고, 호가도 꿈틀거린다.
정부는 “시장 안정화가 필요하다”라고 밝히며 후속 부동산 대책을 고심 중이다.
이런 가운데, 개그맨 출신으로 현재 100억 원대 자산가로 알려진 황현희 씨가
‘추석 이후 정부가 내놓을 3대 부동산 규제’를 구체적으로 예측해 주목받고 있다.
2. 황현희는 누구인가?
그는 2014년 KBS ‘개그콘서트’를 떠난 뒤,
부동산·주식·비트코인 등 다양한 자산에 투자해 자수성가한 투자자다.
2017년부터 꾸준히 비트코인을 적립식으로 매수해 장기 보유 중이며,
부동산은 서울 주요 재건축 단지와 수도권 역세권 상가 중심으로 포트폴리오를 구성했다.
2022년 ‘대한민국 재테크 박람회’에 강연자로 나서
“투자에는 검도의 ‘진심(殘心)’이 필요하다”며
항상 다음 움직임을 대비해야 한다는 메시지를 남겼다.
그의 이번 예측은 단순한 방송 발언이 아니라,
정책적 흐름과 시장 심리를 동시에 읽은 분석이라는 점에서 의미가 크다.
3. 황현희의 ‘추석 이후 3대 부동산 규제 예측’
(1) 주택담보대출 한도 축소 – 6억 → 4억 원
현재 수도권 대부분 지역은 주담대 한도 6억 원 수준이다.
하지만 정부가 대출 총량을 관리하고, 가계부채 증가 속도를 제어하기 위해
이 한도를 4억 원으로 낮출 가능성이 있다고 황현희는 봤다.
그는 “금리 인하 기대감으로 대출 수요가 다시 늘고 있어,
정부가 선제적으로 대출을 조일 가능성이 높다”라고 말했다.
대출 한도가 줄면 실수요자보다는 다주택자·갭투자자 제어 효과가 크다.
실제 금융위원회도 총부채원리금상환비율(DSR) 강화와 함께
대출 규제를 병행하는 방안을 검토 중인 것으로 전해진다.
(2) 공시가격 현실화율 상향 – 60% → 80%
현재 공동주택 공시가격 현실화율은 2020년 수준으로 동결돼 있다.
즉, 시세의 약 69%만 정부가 과세 기준으로 인정한다는 뜻이다.
그런데 황현희는 “공시가격을 80% 수준으로 올릴 가능성이 높다”라고 전망했다.
이 조정이 이루어지면 **보유세(재산세 + 종합부동산세)**가 자동으로 늘어난다.
정부가 세법을 직접 손대지 않아도 **‘간접 증세’**가 가능한 셈이다.
실제 문재인 정부 당시엔 공정시장가액비율을 95%까지 올렸지만,
윤석열 정부 들어 60%로 낮춰졌었다.
만약 황현희의 말대로 80%로 복원된다면,
고가 아파트 보유자는 체감 세부담이 30~40% 증가할 수 있다.
(3) 토지거래허가구역 확대 – 마포·성동·용산 추가 가능성
세 번째 예측은 규제지역 재지정이다.
서울 마포·성동·용산구 등 최근 거래가 급증한 지역이
토지거래허가구역으로 지정될 가능성이 있다는 것이다.
토지거래허가구역으로 지정되면
부동산을 살 때 관할 구청의 허가가 필요하고,
전매·전세 재임대도 제한된다.
이는 ‘갭투자’와 ‘단기 시세차익’을 막기 위한 강력한 수단이다.
2021년 노원구, 2022년 송파구 일부 지역에서 시행된 바 있다.
4. 정부 기류 – “보유세 강화, 다시 검토 중”
정부는 최근 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책 이후
시장 안정 효과가 미미하다고 판단하고 있다.
이 때문에 보유세 강화 및 규제지역 재지정 카드가 다시 테이블 위에 올랐다.
특히 재정 건전성 확보와 세수 확대를 이유로
공시가격 현실화율 및 공정시장가액비율 상향이 검토 중이다.
직접 세율을 올리는 것보다 정치적 부담이 적다는 점이 정부 입장에선 매력적이다.
한 경제 전문가는
“정부가 인위적으로 집값을 누르긴 어렵지만,
세금과 대출로 심리를 억제하는 방식은 충분히 가능하다”고 말했다.
5. 투자자들이 유의해야 할 포인트
황현희의 전망이 현실화될 경우,
시장에는 세 가지 변화가 예상된다.
1️⃣ 고가 아파트 보유세 급등 → 다주택자 매도세 확대
2️⃣ 대출 여력 감소 → 실수요 중심 시장 재편
3️⃣ 토지거래허가구역 지정 → 단기 매매 위축
특히 공시가격 조정은 ‘세금 폭탄’의 신호탄이 될 수 있다.
시세 상승분이 반영되는 시점(2026년 공시가 기준)에 맞춰
세금 부담이 한꺼번에 올라갈 가능성도 높다.
따라서 투자자는
① 다주택자는 세부담 시뮬레이션을 미리 돌리고,
② 1주택자는 장기보유특별공제 등 비과세 요건을 점검하며,
③ 신규 매수자는 DSR 강화 전 금리·대출 조건을 선점하는 전략이 필요하다.
6. 정리: “부동산의 핵심은 타이밍보다 정책이다”
황현희의 말처럼, 부동산 시장은 단순히 “언제 사느냐”의 문제가 아니다.
정부 정책, 세금, 대출 규제라는 ‘정책 삼각형’이 곧 시장의 방향이다.
그는 방송에서 이렇게 말했다.
“지금 정부가 움직이지 않으면, 다시 버블이 온다.
규제는 반드시 돌아온다.”
정책 리스크가 커지는 시기일수록
투자자는 숫자보다 ‘정책의 문장’을 읽을 줄 알아야 한다.
그게 황현희가 말한 **‘투자의 잔심’**이다.