집이 한 채뿐인데 세금이 두 배로 오를 수 있다고요?
아파트를 한 채만 보유하고 있다면 다주택자보다 세금 부담이 가벼울 것이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 앞으로는 주택 수뿐 아니라 그 집에 실제로 거주하고 있는지가 보유세와 양도소득세를 가르는 중요한 기준이 될 수 있습니다.
정부가 발표한 세제개편안에 따르면 실거주 1주택자는 종합부동산세 기본공제를 늘려 부담을 줄이고, 거주하지 않는 1주택자는 공제를 축소하는 방향으로 제도가 바뀔 예정입니다.
기사에 제시된 계산에서는 시가 약 25억 원짜리 아파트를 한 채 보유했더라도 실제로 살지 않으면 보유세가 약 353만 원에서 686만 원 수준으로 늘어날 수 있다고 설명합니다.
이번 내용은 정부가 발표한 세제개편안입니다.
국회 심의와 법률 개정 과정에서 공제액과 시행 시기, 세율이 달라질 수 있습니다.
기사의 세액은 특정 조건을 가정한 예시이므로 모든 25억 원 주택에 똑같이 적용되지는 않습니다.
따라서 지금 당장 집을 팔거나 주소를 옮길 것이 아니라, 본인의 주택가격과 거주 상태를 먼저 정확히 확인하는 것이 중요합니다.
이번 개편의 핵심은 ‘한 채냐’보다 ‘직접 사느냐’입니다
기존에는 1세대 1주택자라면 실제 거주 여부와 관계없이 일정 수준의 종부세 공제와 세액공제를 적용받을 수 있었습니다.
개편안은 이 혜택을 실거주자 중심으로 다시 나누겠다는 내용입니다.
자신이 보유한 주택에 실제로 거주하는 1주택자는 기본공제를 확대하고, 다른 곳에 살면서 집을 임대하거나 비워 둔 1주택자는 낮은 공제를 적용하는 방식입니다.
| 구분 | 기사에 나온 개편안 | 예상 영향 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택자 | 종부세 기본공제 12억 원에서 14억 원으로 확대 | 중간 가격대 주택의 부담 완화 가능 |
| 비거주 1주택자 | 기본공제 9억 원 적용 | 종부세 과세표준과 세액 증가 가능 |
| 초고가 실거주 1주택자 | 일정 과세표준 이상 세율 인상 | 실거주해도 고가 주택은 부담 증가 가능 |
| 다주택자 | 공제 축소와 과세 강화 방향 | 보유 부담 확대 가능 |
쉽게 말하면 한 채를 오랫동안 갖고 있다는 사실만으로는 충분하지 않을 수 있습니다.
보유와 함께 실제 거주까지 해야 세제 혜택을 더 받을 수 있는 방향으로 바뀌는 것입니다.
25억 원 아파트의 보유세가 왜 크게 늘어날까요?
보유세는 재산세와 종합부동산세를 합쳐 부르는 표현입니다.
재산세는 주택을 보유한 사람에게 부과되고, 종부세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 남은 금액이 있는 경우 추가로 계산됩니다.
비거주 1주택자의 기본공제가 낮아지면 종부세 계산에 들어가는 과세 대상 금액이 커질 수 있습니다.
여기에 공정시장가액비율이나 세율이 함께 올라가면 세액 증가 폭이 더 커질 수 있습니다.
공시가격 확인
→ 기본공제 차감
→ 공정시장가액비율 적용
→ 과세표준 계산
→ 종부세율 적용
→ 재산세와 종부세 합산
기사에서는 시가 25억 원 상당의 비거주 1주택 보유세가 올해 약 353만 원에서 내년 약 686만 원으로 늘어날 수 있다는 사례를 제시했습니다.
그러나 실제 세금은 시가가 아니라 공시가격과 소유 지분, 보유기간, 연령, 세액공제, 재산세 중복공제 등에 따라 달라집니다.
같은 시세의 아파트라도 공시가격이 다를 수 있습니다.
공동명의 여부와 지분율, 소유자의 나이와 보유기간도 세액에 영향을 줍니다.
기사에 나온 금액은 제도 변화의 영향을 보여주기 위한 예시로 보는 것이 안전합니다.
집에 누가 살고 있으면 비거주 1주택일까요?
본인이 소유한 아파트에 세입자가 살고 있고 소유자는 다른 집에 거주한다면 일반적으로 비거주 주택으로 판단될 가능성이 큽니다.
자녀나 부모가 살고 있고 소유자 본인은 다른 곳에 사는 경우도 실제 거주 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.
주민등록만 옮겨 놓고 실제 생활은 다른 곳에서 하는 경우에는 실거주로 인정되지 않을 위험이 있습니다.
세법상 거주 여부는 주민등록 주소뿐 아니라 전기와 수도 사용량, 출퇴근지, 가족의 생활근거, 관리비 납부 내역 등 실제 생활관계를 종합적으로 볼 수 있습니다.
세금을 줄이기 위해 주민등록만 이전하고 실제로 거주하지 않으면 추후 세금 추징과 가산세 문제가 생길 수 있습니다.
실거주 판단은 주소지 하나가 아니라 생활의 실질을 기준으로 이뤄질 수 있습니다.
내가 확인해야 할 첫 번째 자료는 공시가격입니다
기사에 나온 25억 원과 32억 원은 이해를 돕기 위한 시가 환산 수준입니다.
실제 종부세는 매매 호가나 최근 실거래가를 그대로 적용해 계산하지 않습니다.
매년 발표되는 공동주택 공시가격을 기준으로 기본공제와 공정시장가액비율을 적용합니다.
따라서 가장 먼저 본인 아파트의 2026년 공시가격과 소유 지분을 확인해야 합니다.
① 부동산 공시가격 알리미에서 주택 공시가격을 확인합니다.
② 단독명의인지 공동명의인지 확인합니다.
③ 본인이 그 집에서 실제로 거주하는지 구분합니다.
④ 보유기간과 나이, 기존 종부세 공제율을 확인합니다.
⑤ 세제개편안과 현행 제도로 각각 예상세액을 계산합니다.
실거주 1주택자도 모두 세금이 줄어드는 것은 아닙니다
실거주 1주택자의 기본공제액이 늘어나면 공시가격이 일정 범위에 있는 주택은 종부세 부담이 줄 수 있습니다.
하지만 집값이 높은 초고가 주택은 실거주하더라도 세율 인상의 영향을 받을 수 있습니다.
기사에 따르면 과세표준 6억 원, 시가 약 32억 원 이상부터 1주택자 종부세율이 높아지는 방안이 포함됐습니다.
따라서 실거주 여부만 확인하고 안심할 것이 아니라 공시가격과 예상 과세표준도 함께 계산해야 합니다.
| 상황 | 우선 확인할 내용 |
|---|---|
| 시가 20억 원 안팎 실거주 | 기본공제 확대에 따른 종부세 감소 가능성 |
| 시가 25억 원 안팎 비거주 | 공제 축소에 따른 종부세 증가 가능성 |
| 시가 32억 원 이상 실거주 | 기본공제 확대와 세율 인상 효과를 함께 비교 |
| 다주택 또는 공동명의 | 주택 수와 명의별 공제 적용을 별도로 계산 |
공정시장가액비율도 세금에 영향을 줍니다
종부세는 공시가격에서 공제액을 뺀 금액 전부에 바로 세율을 적용하지 않습니다.
공제 후 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.
기사에 따르면 현재 60%인 비율을 2028년까지 70%, 80%로 단계적으로 높이는 방안이 포함됐습니다.
공시가격이 그대로여도 이 비율이 올라가면 과세표준이 커져 종부세 부담이 늘어날 수 있습니다.
따라서 내년 세금만 볼 것이 아니라 2027년과 2028년 이후의 보유비용도 함께 예상해 보는 것이 좋습니다.
집을 팔 계획이라면 양도세도 함께 계산해야 합니다
보유세가 오른다는 이유로 서둘러 매도하면 양도소득세에서 더 큰 부담이 생길 수 있습니다.
특히 취득가와 현재 매도가의 차이가 크다면 장기보유특별공제 적용 여부가 세액을 크게 좌우합니다.
정부안은 1세대 1주택 장기보유특별공제를 실제 거주기간 중심의 공제로 단계적으로 바꾸는 방향입니다.
실거주하지 않은 기간이 길다면 향후 매도할 때 적용받는 공제가 줄어들 수 있습니다.
앞으로 매년 부담할 재산세와 종부세
지금 집을 팔 때 발생하는 양도소득세
새 주택을 구입할 경우 발생하는 취득세와 이사비용
보유세가 연간 수백만 원 늘더라도 매도 시 양도세가 수억 원 늘어난다면 당장 파는 것이 반드시 유리하다고 볼 수 없습니다.
반대로 비거주 상태가 계속되고 장기거주 공제도 받기 어렵다면 제도 시행 전후의 매도 시점을 비교해 볼 필요가 있습니다.
세입자가 살고 있다면 바로 들어갈 수 없을 수도 있습니다
비거주 주택에 세입자가 살고 있다면 세금을 줄이기 위해 갑자기 실거주로 전환하기 어려울 수 있습니다.
임대차계약의 종료일과 세입자의 계약갱신요구권, 보증금 반환자금부터 확인해야 합니다.
세입자에게 일방적으로 퇴거를 요구하거나 허위 사유로 갱신을 거절하면 분쟁과 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
현재 임대차계약 만료일
세입자의 계약갱신요구권 사용 여부
보증금 반환에 필요한 자금
본인 가족의 실제 입주 가능 시기
실거주 전환 후 유지해야 할 거주기간
지금 당장 해야 할 일은 무엇일까요?
세제개편안 발표만 보고 주소를 옮기거나 매매계약을 서두를 필요는 없습니다.
먼저 본인이 실제로 개편 영향을 받는 대상인지 확인해야 합니다.
① 소유한 주택 수와 지분을 확인합니다.
② 해당 주택의 최신 공시가격을 확인합니다.
③ 본인과 가족의 실제 거주 상태를 정리합니다.
④ 세입자가 있다면 계약 만료일을 확인합니다.
⑤ 올해 재산세와 종부세 고지서를 찾아봅니다.
⑥ 현행 제도와 개편안의 예상세액을 비교합니다.
⑦ 매도·입주·보유 중 어느 선택이 유리한지 세무상담을 받습니다.
⑧ 국회 통과 여부와 최종 시행령을 확인한 뒤 결정합니다.
이런 경우에는 세무 상담을 받아보세요
주택가격이 높고 양도차익이 큰 경우에는 인터넷 계산만으로 결론을 내리기 어렵습니다.
아래 상황에 해당한다면 매도나 실거주 전환 전에 세무사에게 실제 세액 계산을 요청하는 것이 좋습니다.
시가 약 25억 원 이상의 주택을 임대 중인 경우
부부 공동명의와 단독명의 중 선택특례를 고민하는 경우
상속이나 증여로 지분을 나눠 보유한 경우
일시적 2주택 상태인 경우
고령자·장기보유 세액공제를 받고 있는 경우
양도차익이 커 장기보유특별공제 영향이 큰 경우
세입자 계약 종료와 매도 시기를 함께 조정해야 하는 경우
자주 묻는 질문
Q. 아파트 한 채만 있으면 종부세 공제 14억 원을 받을 수 있나요?
기사에 소개된 개편안에서는 실거주 1주택자에게 14억 원 공제를 적용하는 방향입니다.
거주하지 않는 1주택자는 9억 원 공제가 적용될 수 있으므로 실제 거주 요건을 확인해야 합니다.
Q. 주민등록만 집으로 옮기면 실거주가 되나요?
주민등록은 중요한 자료지만 그것만으로 실제 거주가 확정된다고 단정하기 어렵습니다.
생활 근거와 가족 거주, 전기·수도 사용 등 실제 상황을 함께 확인할 수 있습니다.
Q. 부모님이 내 집에 살고 있고 나는 다른 곳에 살면 실거주인가요?
소유자인 본인이 실제로 거주하지 않는다면 비거주로 판단될 가능성을 확인해야 합니다.
가족의 거주만으로 소유자의 실거주 요건이 충족되는지는 최종 법령과 세부 기준을 확인해야 합니다.
Q. 시가 25억 원이면 보유세가 무조건 686만 원인가요?
아닙니다.
기사의 금액은 특정 공시가격과 조건을 적용한 예시이며, 지분과 명의, 연령, 보유기간 등에 따라 실제 세액은 달라집니다.
Q. 지금 집을 팔면 세금을 피할 수 있나요?
보유세는 줄일 수 있지만 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
양도차익과 거주기간, 장기보유특별공제를 계산한 뒤 매도 여부를 판단해야 합니다.
Q. 내년부터 바로 확정 시행되나요?
현재 제공된 내용은 정부 세제개편안에 관한 기사입니다.
국회 심의와 법률 개정, 시행령 확정 과정에서 시행시기와 공제액이 달라질 수 있으므로 최종 법안을 확인해야 합니다.
Q. 공동명의 1주택자는 어떻게 되나요?
공동명의자는 개인별 과세 방식과 1세대 1주택자 계산특례 중 어떤 방식이 유리한지 비교해야 합니다.
개편안의 실거주 공제가 공동명의에 어떻게 적용되는지는 최종 법령을 확인하는 것이 필요합니다.
마무리
이번 세제개편안의 가장 큰 변화는 1주택자를 모두 동일하게 보지 않는다는 점입니다.
한 채를 보유하더라도 실제로 거주하지 않으면 종부세 기본공제가 줄어 보유세 부담이 크게 늘 수 있습니다.
반대로 실거주 1주택자는 기본공제 확대의 혜택을 받을 수 있지만, 집값이 높은 초고가 주택은 세율 인상으로 세금이 늘어날 가능성도 있습니다.
집을 팔 계획이 있다면 보유세만 보지 말고 양도소득세와 장기보유특별공제 변화도 함께 계산해야 합니다.
세입자가 있는 경우에는 임대차계약과 보증금 반환 문제 때문에 실거주 전환 시기를 마음대로 정하기 어려울 수도 있습니다.
지금 할 일은 서둘러 주소를 옮기는 것이 아니라 공시가격과 실제 거주 상태, 올해 세금, 향후 매도 계획을 차례대로 정리하는 것입니다.
무엇보다 이번 내용은 아직 정부안이므로 국회 통과 후 확정된 공제액과 시행일을 확인한 뒤 움직이세요.
25억 원 아파트 한 채만 보유했더라도 실제로 살지 않으면 종부세 공제가 줄어 보유세가 크게 오를 수 있으므로, 공시가격과 실거주 여부부터 확인해야 합니다.
※ 이 글은 제공된 2026년 세제개편안 관련 기사를 이해하기 쉽게 재구성한 내용입니다. 개편안은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으며 실제 세액은 공시가격, 명의, 지분, 연령, 보유기간과 거주기간에 따라 달라집니다. 매도나 증여, 실거주 전환 전에는 세무 전문가와 상담하세요.
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